„Witam. Po ostatnich zalaniach i zniszczeniach budynków z powodu wadliwej kanalizacji mam do Pana pytanie – kto powinien ponieść odpowiedzialność za zniszczenia mienia prywatnego? Gmina czy deweloper? I w związku z tym czy mam prawo do odszkodowania?”
Ustalenia rozpocząć należy od rozstrzygnięcia własności sieci kanalizacyjnych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.), zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. Zadania te obejmują m.in. sprawy wodociągów i zaopatrzenia w wodę oraz kanalizacji. Szczegółową regulację w tej materii zawiera ustawa z dnia 07 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123 poz. 858 ze zm., dalej „zzwU”), która również w/w sprawy traktuje jako zadania własne gminy.
Najważniejsze pojęcia ustawowe
Na gruncie tej ustawy oraz omawianego zagadnienia istotne są następujące pojęcia:
- przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne – przedsiębiorca w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, jeżeli prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zbiorowego zaopatrzenia w wodę lub zbiorowego odprowadzania ścieków, oraz gminne jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, prowadzące tego rodzaju działalność (art. 2 pkt. 4 zzwU),
- sieć – przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo- kanalizacyjnego (art. 2 pkt. 7 zzwU),
- przyłącze kanalizacyjne – odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej (art. 2 pkt. 5 zzwU).
Szczególnie istotna jest definicja legalna przyłącza kanalizacyjnego. Ze względu na treść art. 2 pkt. 5 ustawy należy wyróżnić dwie sytuacje:
- gdy istnieje studzienka kanalizacyjna – przyłącze oznacza przewód od pierwszej studzienki od strony budynku do sieci,
- gdy studzienki nie ma – przyłącze to tylko ten fragment przewodu, który zostaje niejako zamknięty w granicach nieruchomości (jest to odcinek biegnący od granicy budynku do granicy nieruchomości).
Kto i co buduje?
Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych, ustalonych przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 1 zzwU). Z kolei budowę przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci (art. 15 ust. 2 zzwU).
Podział obowiązków między przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne a odbiorcę usług.
Obowiązki przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego oraz odbiorcy usług określa art. 5 ust. 1 zzwU. Zgodnie z nim do obowiązków tego przedsiębiorstwa należy zapewnienie:
- zdolności posiadanych urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych do:
- realizacji dostaw wody w wymaganej ilości i pod odpowiednim ciśnieniem,
- dostaw wody i odprowadzania ścieków w sposób ciągły i niezawodny,
- należytej jakość dostarczanej wody i odprowadzanych ścieków.
Z kolei art. 5 ust. 3 zzwU określa obowiązki odbiorcy usług. Należy do nich, jeżeli umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków nie stanowi inaczej, zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub instalacji i przyłączy kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie. Bez wątpienia zatem za utrzymanie w należytym stanie przyłącza kanalizacyjnego do budynku odpowiedzialny jest odbiorca usług.
Ustalenie przyczyny zalewania mieszkań
W tym stanie rzeczy kluczowe staje się ustalenie, gdzie leży przyczyna zalewania mieszkań – czy jest to spowodowane wadami sieci w rozumieniu art. 2 pkt. 7 zzwU, czy wadami wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej nieruchomości odbiorcy usług i/lub przyłącza kanalizacyjnego. Okoliczność ta ma decydujące znaczenie pod kątem ustalenia podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie i eksploatację w/w urządzeń, a w konsekwencji za ewentualne szkody powstałe w majątku odbiorców usług. Okoliczności tej nie można jednoznacznie stwierdzić bez przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z dziedziny budownictwa. Taka opinia powinna poprzedzać ewentualne wystąpienie na drogę sądową. Zaniechanie jej sporządzenia już na etapie przedsądowym może wiązać się z tym, iż na wypadek ustalenia w toku postępowania sądowego, że przyczyna problemu tkwi gdzie indziej, powództwo zostanie oddalone. To z kolei będzie się wiązało z koniecznością poniesienia kosztów procesu.
Do kogo z roszczeniami?
W zależności od wyników opinii biegłego, ewentualne roszczenia odszkodowawcze z tytułu zniszczonego lub uszkodzonego mienia na skutek wadliwej sieci kanalizacyjnej czy tzw. kanalizacji wewnętrznej, będzie można kierować bądź do gminy, bądź do inwestora (dewelopera). Odpowiedzialność gminy opiera się w tym wypadku na art. 417 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm., dalej „k.c.”). Jest to tzw. odpowiedzialność deliktowa, w której dochodzący roszczeń musi wykazać następujące elementy:
- zdarzenie, które spowodowało szkodę,
- szkodę oraz jej wysokość,
- związek przyczynowy między zdarzeniem a powstałą szkodą.
Ponadto może mieć miejsce taka sytuacja, że gmina zleciła wykonywanie zadań w zakresie wodociągów i zaopatrzenia w wodę oraz kanalizacji, na podstawie porozumienia, innej osobie prawnej. W takim wypadku, za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu tych zadań, odpowiedzialność ponosi wykonawca oraz gmina jako zlecająca wykonywanie tych zadań (art. 417 § 2 k.c.).
Odpowiedzialność inwestora (dewelopera) ma natomiast charakter umowny i może opierać się bądź na tzw. rękojmi za wady fizyczne bądź na gwarancji jakości. Przy rękojmi należy mieć jednak na uwadze upływ terminów do dochodzenia roszczeń:
- kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć (art. 563 § 1 k.c.),
- uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 568 § 1 k.c.).
Po upływie w/w terminów nie ma możliwości dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi. W przypadku gwarancji jakości termin udzielonej gwarancji również ma istotne znaczenie – powinien on wynikać z dokumentu gwarancyjnego.
Co z kanalizacją deszczową?
Przyczyną zalewania mieszkań może być również niewłaściwie działająca, a w zasadzie podłączona instalacja deszczowa. Instalacja ta co do zasady stanowi odrębną sieć niezależną od sieci kanalizacyjnej, do której zresztą nie może być podłączona. Zdarza się jednak, że instalacja deszczowa jest wbrew prawu podłączona do sieci kanalizacyjnej. Jeżeli w takim przypadku dojdzie do niewydolności sieci kanalizacyjnej, a jej powodem będzie nadmiar wody opadowej, która winna być odprowadzana do odrębnej sieci, to odpowiedzialność za ten stan rzeczy ciąży na odbiorcy usług. Temu z kolei będą przysługiwały roszczenia odszkodowawcze do inwestora (dewelopera) na zasadach podobnych do tych opisanych powyżej.
Ciekawostka
Wybudowany z własnych środków przez odbiorcę usług odcinek przewodu kanalizacyjnego łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości tego odbiorcy z istniejącą siecią kanalizacyjną stanowi w części leżącej poza granicą jego nieruchomości gruntowej urządzenie kanalizacyjne, o jakim mowa w art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Koszty budowy odcinka poza granicami nieruchomości osoby przyłączającej się do sieci pokrywa przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne lub gmina. Dlatego odbiorca usług w takim wypadku ma roszczenie do przedsiębiorstwa o przejęcie tego przyłącza na własność, o ile przyłącze to spełnia warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać sieci kanalizacyjne i wodociągowe. Jeżeli warunki te nie są spełnione, przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne lub gmina mogą skutecznie odmówić zawarcia umowy w tym zakresie, co będzie się wiązało z tym, że za ten odcinek instalacji kanalizacyjnej nie będą ponosiły odpowiedzialności. Dopiero doprowadzenie go do stanu zgodnego z w/w warunkami technicznymi będzie oznaczało dla przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego lub gminy zawarcie umowy przenoszącej własność (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2007 r., sygn. akt III CZP 79/07).
Podsumowanie
Podejmując decyzję o dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych wynikających z zalania mieszkania pamiętać zatem należy o następujących kwestiach:
- ustaleniu, gdzie tkwi przyczyna zalewania mieszkań, tj. czy jest to następstwem wadliwej sieci wewnętrznej czy też sieci zewnętrznej,
- za sieć wewnętrzną odpowiada odbiorca usług, natomiast za sieć zewnętrzną gmina lub przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne,
- w przypadku wadliwości sieci wewnętrznej ewentualne roszczenia odszkodowawcze należy kierować do inwestora (dewelopera), o ile są ku temu podstawy z rękojmi za wady fizyczne bądź gwarancji jakości,
- w przypadku wadliwości sieci zewnętrznej ewentualne roszczenia odszkodowawcze należy kierować do gminy lub przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.
