Podstawą egzystencji jest zapewnienie potrzeb mieszkaniowych. Nie wszystkich jednak stać na własny dom czy mieszkanie.
W takiej sytuacji ratunkiem pozostaje m.in. najem lokalu mieszkalnego. Zawarcie umowy najmu jest jednak tylko pozornie czynnością prostą. W rzeczywistości jest to umowa, w której występuje wiele różnego rodzaju kruczków prawnych. Dlatego zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego warto zastanowić się nad proponowanymi przez drugą stronę (wynajmującego) rozwiązaniami, czy nawet skonsultować je z prawnikiem, aby zawarta umowa rzeczywiście była dla nas dobra.
Na co zatem zwracać uwagę biorąc w najem lokal mieszkalny?
Sfery, w których czujność biorącego w najem (lokatora) winna być szczególna, są następujące:
- czas trwania umowy
- czynsz najmu a opłaty dodatkowe
- protokół zdawczo-odbiorczy lokalu
- obowiązki najemcy w zakresie napraw lokalu
- kaucja
Czas trwania umowy
Okres, na jaki zawierana jest umowa najmu, to podstawowe zagadnienie, które niejednokrotnie stanowi element negocjacji pomiędzy stronami umowy. Z punktu widzenia najemcy najlepiej jest zawrzeć umowę na tzw. czas nieoznaczony, co wiąże się z możliwością jej rozwiązania przez wypowiedzenie. Nie ma konieczności określania w umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony postanowień dotyczących jej wypowiedzenia – zastosowanie znajduje w tym wypadku przepis art. 688 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej „k.c.”), który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Odmienna sytuacja istnieje w przypadku najmu zawartego na czas oznaczony. Zasada jest bowiem taka, że takiej umowy nie można rozwiązać w drodze wypowiedzenia, chyba że co innego wynika z umowy. W myśl art. 673 § 3 k.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zawierając zatem umowę najmu na czas oznaczony, warto dopilnować tego, aby umowa ta przewidywała:
– możliwość jej rozwiązania przez wypowiedzenie
– okres wypowiedzenia
Czynsz najmu a opłaty dodatkowe
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest opłacanie wynajmującemu umówionego czynszu, przez który należy rozumieć wynagrodzenie za używanie lokalu. W interesie stron umowy, a zwłaszcza najemcy, winno być określenie jego wysokości w sposób jednoznaczny, niepozwalający na jakąkolwiek interpretację, co pozwoli uniknąć ewentualnych sporów na tym tle w przyszłości.
Naturalnym jest, iż używanie lokalu wiąże się z opłatami dodatkowymi, tzn. administracyjnymi (do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej) oraz za dostarczane do lokalu media. W tym wypadku jeszcze przed zawarciem umowy najmu warto dowiedzieć się, jakie są to opłaty i jakie są terminy ich płatności.
Szczególną uwagę należy zwracać przy usługach związanych z Internetem, telefonem, czy tzw. kablówką albowiem w tym wypadku łatwo można nałożyć na siebie obowiązek podwójnego uiszczania opłat. Dzieje się tak wtedy, gdy najemca, nie wnikając w treść umowy najmu, zawiera z dostawcami mediów (na siebie) umowy o świadczenie usług. Tymczasem w umowie najmu może znaleźć się postanowienie wskazujące, że najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat za te same media niejako za wynajmującego. Anulowanie takiej sytuacji nie należy do łatwych dlatego warto zwracać uwagę również i na te kwestie.
Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu
Dokument ten niejednokrotnie ma dla najemcy większe znaczenie, aniżeli sama umowa najmu. Chodzi oczywiście o kwestię rozliczeń po zakończeniu najmu, co najczęściej jest źródłem sporów sądowych.
W przypadku lokali mieszkalnych zasadą jest, że po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest odnowić lokal oraz dokonać w nim obciążających go napraw. Niejednokrotnie jednak lokal przejmowany jest przez najemcę w złym stanie technicznym, tzn. obarczony jest wadami, które powstały w czasie jego użytkowania przez poprzednich lokatorów. W takiej sytuacji należy te wady wymienić w protokole zdawczo-odbiorczym. W przeciwnym razie nieuczciwy wynajmujący może próbować przypisać nam przyczynienie się do ich powstania i domagać się naprawy bądź zapłaty.
Dobrym rozwiązaniem jest dokonanie oględzin lokalu oraz sporządzenie tego protokołu w obecności co najmniej jednej osoby postronnej (świadka). Ma to znaczenie z tego względu, że oświadczenia zawarte w protokole zdawczo-odbiorczym są tylko tzw. oświadczeniami wiedzy, które nie wykluczają możliwości dowodzenia określonych faktów (w tym wypadku stanu technicznego lokalu) innymi środkami, np. za pomocą świadków.
Obowiązki najemcy w zakresie napraw lokalu
Na tym gruncie również często dochodzi do konfliktów. Wiedza najemcy co do tego, jakie obciążają go naprawy, pozwoli mu na uniknięcie ponoszenia nieuzasadnionych kosztów, które leżą w gestii wynajmującego. Ten ostatni nie rzadko próbuje bowiem wykorzystać sytuację i zmusić najemcę do naprawy wszystkich usterek, a nie tylko tych, które go obciążają.
Zgodnie z art. 6b ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
– podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych
– okien i drzwi
– wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą
– trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą
– osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej
– pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów
– etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana
– przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności
– innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych
Z kolei do obowiązków wynajmującego należy, w myśl art. 6a ust. 3 w/w ustawy, w szczególności:
– utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia
– dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy
– dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Kaucja
W tym wypadku należy kluczowa jest istota kaucji – jest nią zabezpieczenie ewentualnych należności wynajmującego przysługujących mu w dniu opróżnienia lokalu. To z tej kwoty wynajmujący może się zaspokoić na wypadek zaległości w płatności czynszu czy uszkodzenia lokalu – pod warunkiem, że kaucja została pobrana przy zawieraniu umowy.
W tym drugim przypadku wynajmujący często zawyża wartość uszkodzeń i nie zwraca najemcy kaucji bądź zwraca ją, w ocenie najemcy, w zbyt niskiej wysokości. W takiej sytuacji pamiętać należy, że najemca nie pozostaje bezbronny – przysługuje mu roszczenie o zwrot kaucji bądź jej części, w efekcie czego to sąd będzie oceniał, jaka część kaucji podlega zatrzymaniu przez wynajmującego, a jaka zwrotowi na rzecz najemcy.
Istotne – z mocy art. 6 ust. 4 w/w ustawy, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, co oznacza, że dopiero po upływie tego okresu możliwe jest domaganie się jej zwrotu czy też wytoczenie sprawy sądowej.
Podsumowanie
Reasumując, zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego zwracajmy uwagę na:
- okres obowiązywania umowy pamiętając o tym, że umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć zawsze, a umowę na czas oznaczony tylko wtedy, gdy umowa taką możliwość przewiduje
- rozumienie pojęcia „czynsz” przez obie strony umowy oraz na kwestię tzw. opłat dodatkowych
- należyte sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, tj. wymienienie w nim wszystkich widocznych usterek i wad, jeśli to możliwe w obecności osoby niezależnej (świadka),
- zakres napraw, które obciążają najemcę, a które wynajmującego
- kaucję, która ma stanowić zabezpieczenie ewentualnych należności wynajmującego przysługujących mu w dniu opróżnienia lokalu, a nie dodatkowe wynagrodzenie za używanie lokalu
